지금 돈이 몰리는 곳 ⑥ 부동산의 귀환, 다시 오를 준비가 되었나

 

지금 돈이 몰리는 곳 ⑥ 부동산의 귀환, 다시 오를 준비가 되었나

부동산의 귀환, 다시 오를 준비가 되었나

1️⃣ 금리의 방향이 바뀌면, 자본의 방향도 바뀐다

2023~2024년은 ‘고금리 시대’의 정점이었다.
부동산 시장은 급격한 거래 위축과 가격 조정을 겪었고,
‘영끌’과 ‘패닉바잉’의 단어는 사라졌다.

하지만 2025년 들어,
시장 분위기가 서서히 바뀌고 있다.
금리 인하 기대감이 커지면서
“이제는 바닥이 아니냐”는 질문이 다시 등장했다.

“돈의 흐름은 금리의 방향을 따라 움직인다.”

금리가 꺾이는 순간,
자본은 다시 ‘실물 자산’, 그중에서도 **‘부동산’**으로 향한다.

 

2️⃣ 매매가보다 빠르게 움직이는 건 ‘전세가’다

부동산 시장의 회복 신호는 전세가 상승에서 가장 먼저 나타난다.

• 수도권 전세가 지수: 2025년 상반기 이후 5개월 연속 상승
• 매매가 지수: 아직은 보합세, 그러나 하락세는 멈춤
• 신규 청약 경쟁률: 서울 주요 단지 30대 1 수준으로 회복

전세가가 먼저 오르는 이유는 단순하다.
전세 수요가 늘면 실수요 중심의 회복이 시작된다.
이게 시장의 가장 초기 신호다.

 

3️⃣ 부동산으로 다시 돈이 몰리는 이유

① 금리 안정화
→ 대출 이자 부담이 줄면 ‘매수 여력’이 살아난다.

② 공급 부족
→ 건축비 상승, 분양 지연으로 신축 공급이 제한적이다.

③ 심리 회복
→ “지금이 저점이다”라는 인식이 확산되면 수요가 급격히 돌아온다.

즉, 지금 시장은 ‘실적 회복 전의 심리적 회복 구간’이다.
이 구간이 길수록, 이후 반등은 더 강해진다.

 

4️⃣ 하지만 이번 반등은 과거와 다르다

과거의 부동산 상승은 ‘유동성 과잉’에 의한 것이었다면,
이번에는 ‘선택적 투자’의 시대다.

모든 지역이 오르는 게 아니라,
인프라·입지·수요가 검증된 지역만 오른다.

• 서울 중심권, 역세권, 신축 위주로 회복
• 수도권 외곽, 지방 중소도시는 여전히 약세
• 실거주 수요 중심의 거래 증가

즉, 부동산 시장은
‘전국 상승’이 아니라 ‘선별 상승’의 국면에 들어섰다.

 

5️⃣ 부동산 투자, ‘현금흐름 관점’으로 접근해야

예전엔 “집값이 오르니 산다”였다면,
지금은 “유지 가능한 현금흐름이 있느냐”가 기준이다.

• 대출이자 부담 vs 월세 수익
• 보유세·관리비 등 고정비 고려
• 실거주 + 수익의 이중 구조 필요

‘가격 상승’보다 ‘현금 흐름’이 안정적인 자산이
진짜 부동산 가치가 된다.

 

6️⃣ 마무리 — 부동산의 귀환은 ‘심리’보다 ‘현금’이 만든다

부동산 시장은 이미 조용히 바닥을 다지고 있다.
다만, 이번 회복은 과거처럼 폭발적이지 않다.

금리 인하와 함께 시장이 안정되면,
다시 자본은 ‘현금 → 실물 → 자산’ 순으로 이동한다.

“부동산의 회복은 뉴스가 아니라,
현금의 흐름이 먼저 알려준다.”